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bbinag-2019年第260天 关于楼市 我总结了这五个关键词

发表于:2020-01-10 16:26:15 作者:嵩峰新闻网

bbinag-2019年第260天 关于楼市 我总结了这五个关键词

bbinag,作者:李俊怀,胡子

我刚刚读了万年历,2019年前还剩105天,今年已经过去了260天。

展望未来,据估计,三年内将有260天的时间揭露房价的最后一次上涨。

当我们恢复本轮价格时,我们不禁发现2016年在当时是如此重要。这不仅是本轮价格的起点,也决定了中国房地产在过去三年的发展方向。

2016年后,当地国王层出不穷,房价不断上涨,欲望不断涌现,房地产市场不断上涨。抢劫一所房子!当时,14亿人的房价预期达到了前所未有的高度统一。

有些怒火中烧的人目光远大,通过买房已经意识到生活的进步和职业。有些人仍然玩世不恭地抱怨,仍然被他们缺乏空间深深感动。28的区别在于认知。

时光飞逝,时光飞逝。我甚至想把他简化为“日月如梭”,毕竟这实在太快了。

从2018年底开始,房地产市场的集体高潮消退,房地产市场趋势逐渐明朗。转向2019年,半年后,1234个一线城市被分割,二手房价格也被分割。

整个2019年,房地产市场一直在飙升,平静的价格下隐藏着无数的波动。截至7月,已有270多家住房企业倒闭。虽然每年都有住房企业开业和倒闭,但这个数字仍然是近年来最高的。

房地产市场被分割,房屋企业被分割,在分割的背后,房子能被买吗?

从2019年到现在,如果用五个关键词来描述房地产市场,哪五个?

关键词一:住宅企业的崩溃

宁波首富熊曼徐强伊尹集团。从2015年开始,伊尹悄然大规模收购汽车零部件公司,并逐渐从房地产行业转型为以汽车零部件为主的高端制造业。因此,到2019年6月,伊尹正式向法院申请破产重组。

像伊尹一样,许多中小型住宅企业的命运已经终结,仅在2019年就有数百家。

我们在人民法院公告网上搜索了与房地产相关的破产文件,发现截至2019年7月23日,共有271份。然后有34个关键词但不是房地产公司的文件被排除在外,今年有237家房地产公司关闭。

纵观这237家破产的住房企业,不难发现,其中绝大多数都是三线、四线城市的当地小企业。

这一波破产的根源主要是债务。

从去年到今年,从暂停部分住房企业的abs融资,严格控制房地产信托规模,到住房外债的发行压力,政策逐步收紧了住房企业的融资。

起初,住房企业是以高负债而闻名的企业。一旦融资渠道收紧,还款出现问题,资本链薄弱的中小住房企业就有可能破产。

在过去的一两年里,国家的调控方向逐渐转向“稳定地价”的方向。正是通过对开发商融资渠道的限制,一方面可以严厉打击高杠杆率,纠正无证销售等混乱局面;另一方面,开发商的土地收购成本会增加,土地价格会进一步上涨。

结果,我们看到了这个小企业悲惨的一面。

然而,这并不意味着,更不用说直接解释,房地产行业的衰退,甚至这是房地产行业的绝望时刻。

关键词2:住宅企业差异化

因为差异。

在破产的房屋企业名单中,我们没有看到任何大型房屋企业,不仅在2019年,而且在过去几年。

在今年的世界500强排名中,不仅几家大型房地产公司没有被淘汰,而且大部分排名都有所提高。

恒大集团从230家上升至138家。

乡村花园从353个上升到177个。

绿地集团从252家上升到202家。

保利集团从312上升至242。

根据万科2019年上半年的年报,每个人都活得很好,万科也是如此。这家大型房地产公司仍在积极开拓更深的市场,并朝着更高的目标前进。它只是对朋友和商人说,活着是为了什么。

万科半年度报告显示,2019年上半年,其投资性房地产持有量的增加主要来自库存、建设成本和整合范围的变化等其他转移,分别增加66.79亿、30.44亿和52.33亿。

事实上,如果没有强大的外部干预,绝大多数企业都无法逃脱经济学的自然法则。适者生存,第28条规则,强者生存,马太效应都是。

房地产业和住房企业也是如此。经过多年的努力,龙头企业已经占据了足够大的市场份额。当规模经济形成时,由于政策经济等各种原因以及其他环境和经营因素,这些小型住房企业只会在时代潮流中逐渐边缘化和被淘汰。

这就是住宅企业的差异化。这是自然规律。在2019年的特殊经济节点下,提前点燃了小型住宅企业的导火索。小型住宅企业的死亡和住宅企业的分化迟早会到来。只会迟到,不会缺席。

因此,我们需要知道,住房企业的分化是经济形势的变化。从大的角度来看,这与房地产行业的萧条没有什么关系。房地产企业的兴衰只是房地产周期中的一个小插曲。

关键词3:政策转折点

去年春节期间,他曾说过:

1.2019年,房地产市场的限制政策将在“分类调控,因城制宜”的八字方针下逐步放宽。价格限制基本放松,业务限制全面放松,采购限制和贷款限制收紧放松,销售和分类限制放松。

2.2019年抵押贷款利率将会放松,第一套利率将会下降,甚至会有降息。

3.2019年将是房地产业最困难的一年,是房地产市场政策放松的一年,也是房地产市场非常分化的一年。

4.这也是充满风险和机遇的一年。

自2019年以来,半年多过去了,许多事情都实现了。

在过去的九个月里,珠海、武汉、济南、中山、郑州、上海、苏州、海南、合肥、菏泽、长沙等几十个大大小小的城市都或多或少放宽了购房限制,但也很少有城市提高了购房限制以避免炒房。“因为城市政策”得到了明确实施。

在这半年里,大部分小城市的房地产都成了生活的炮灰,房地产降价销售困难,一线和二线交易依然火爆。只是万人拆屋的盛况已经不复存在,楼市冷清却严重分化。

在这半年里,中国大多数高利率城市的利率都略有下降。根据刚刚提出的lpr定价计划,大多数城市的利率将明显下降。

甚至在今年下半年,“住房不投机”的口号也没有放松严格控制房地产市场的手腕。

可以说,正如李俊怀所说,2019年已经进入了后房地产投资时代。房地产市场将进入一个前所未有的动荡时代,一个大多数人无法理解的时代。

关键词四:后房地产时代

什么是后房地产时代?这句话是李俊怀先生去年春节提出的一个概念。

总之,房地产不仅进入了下半年,还进入了一个彻底变革的时代。闭眼购物赚钱的时代已经完全结束。

如前所述,在2019年,无论是住房企业、房价、城市还是监管政策,它们都被划分为不同的城市,并存在严重差异。甚至这种差异也会变得越来越明显。显然,2019年正是这个时代的合适年份。

你还能买下现在的房子吗?显然。

尽管“房价永远会上涨”这句话并不正确,但通货膨胀和国内生产总值的增长必然会导致房价上涨,而房价是一种除了住宅以外具有独特属性的产品。

当这个社会的财富增长率达到一定值时,人民币的购买力也会贬值。不属于你的财富不会通过你的认可,而是会推动价格和房价的上涨。虽然你认为你的收入跟不上,但这并不意味着其他人跟不上。

房价根本不考虑你的收入。在财富和经济面前,普通人必须服从。

我们唯一能做的就是抛弃过去的盲目,从更专业、更彻底的角度看待房地产,涉足房地产,保持和增加我们资产的价值。

简而言之:

1.一线城市有严格的控制,早期控制,价格调整已经完成。随后的一线城市将进入补充阶段。关注一级城市二手房最近的成交量。北方、上海、广州和深圳目前的价格非常稳定。尤其是深圳,已经从水平板块时代逐渐进入了一个缓慢增长的时代。它决定在不久的将来尽快开始购买。

2.强大的二线城市有相对严格的监管和控制,有明显的政策修补,并正在挤压泡沫。基本面良好的城市已率先稳定,交易量开始缓慢攀升。

然而,在二线弱势城市,“酷”的戏剧仍在上演,圈地建新城的泡沫仍需挤压。

二线城市正在经历城市分化、板块分化和价格分化。关键是要关注那些已经退居二线的强势城市。回调越明显,后期反弹就越容易。

3.一线城市以外的三线、四线城市不得触摸!它被反复强调了无数次。经济总量停滞不前,房价预期长期以来被政策透支,三线四线城市存量庞大与人口和废弃产业外流增加之间的矛盾在短期内是不可调和的。

4.不要触摸二线、三线、四线薄弱城市的新区,不要触摸距主城区30公里以上的新区!还有公寓、办公楼和商店,如果它们是新区不可靠的公寓、新区的商店和新区的办公楼,踩雷的概率几乎是100%,甚至比县城的住宅楼还要糟糕。

关键词五:谨慎的未来

我之所以反复强调以上投资目标的选择,我更喜欢第一条和第二条路线,实际上是为了更好地理解和跟随整个后房地产时代的大趋势,我们只推荐机会在哪里。

至于未来,我们可以简要总结三点:

首先,2019年已经过半,国家基本面是一个“稳定”的词。没有大起大落,高质量的城市走慢牛市,分裂的城市,走暗下跌和回调市场。

从国家的长期政策规划来看,抑制投机需求、稳定土地价格、房价和预期是肯定的。

在这样一个大环境下,人口继续向大城市流动,中国的城市化越来越集中,中小城市的稳定性将越来越巩固,而一线和二线城市的稳定性在这一波周期过后至少10年内将保持不变。

第二,由于该市的政策,将进行更密集的控制,减缓战争的短期措施将逐渐被长期机制所取代。每个城市都根据自己的实际情况制定自己的调控政策,但应该指出的是,在未来,这些政策很可能是一个真正的长期机制,一方面不会欺骗北京,另一方面也不会欺骗人民。

第三,我们谈论三种“剩余材料”。剩余材料将变得越来越难出售,甚至落入我们手中。

中国城市的残余部分——没有存在感的小城市,将来会有大量空置的房地产,特别是在新的小城镇和地区。

城市本身的剩余物质——远郊,尤其是以所谓的小城镇、游乐园和养老为主题的远郊。随着城市化的深入、资源的集中和主城区的转型,它逐渐成为垃圾资产。

房子的剩余材料——公寓、商店和办公楼——已经提到过了。当大量剩余的新旧公寓、商店和办公室涌向市场时,高税收将使你的二手商品在市场上失去竞争力,在较小的城市,你甚至不能亏本出租它们。

我查看了17年和18年间许多城市的价格图,与目前的房地产市场情况相比,我们以前的预期和预测相差不大。

如果没有意外,在接下来的105天,甚至接下来的105,365天,大市场几乎不会改变。

然而,细节和微妙的变化会变得越来越多。在房价数字微小变化的大外壳下,无数的市场波动被掩盖了。

因此,关于房地产市场,我们会越谨慎,越忠诚,越深思熟虑。

这篇文章来源于长胡子的聊天室。

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